การครอบครองปรปักษ์ สิ่งที่เจ้าของควรรู้ก่อนจะเสียกรรมสิทธิ์ฟรี

เจ้าของที่ดินที่ปล่อยที่ดินทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่า ต้องเข้าใจเรื่องของการ “ครอบครองปรปักษ์” เพราะถ้ามีบุคคลภายนอกเข้ามาอาศัยอยู่ในที่ดินของคุณเข้าองค์ประกอบที่กฎหมายกำหนด คุณอาจจะเสียสิทธิ์ในที่ดินตรงนั้น ถึงแม้ว่าคุณจะมีโฉนดที่ดินเก็บไว้ก็ตาม ก็ไม่สามารถจะโต้แย้งได้ มาดูกันว่าเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์มีอะไรบ้าง

การครอบครองปรปักษ์ คือ การแย่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง มีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ (เช่นที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง บ้าน คอนโด เป็นต้น) และสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้) สำหรับการครอบครองปรปักษ์มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ดังนี้

“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของคนอื่นไว้โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์” (ป.พ.พ.มาตรา 1382)

องค์ประกอบการครอบครองปรปักษ์

1. ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ เป็นต้น ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
2. การครอบครองนั้นต้องกระทำอย่างเปิดเผยและโดยสงบ นั่นคือต้องปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครมาหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องไล่ ทั้งยังต้องกระทำโดยมิได้หลบซ่อนเร้นปิดบัง หรืออำพรางใดๆ โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช้ครอบครองแทนผู้อื่น
3. ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา
4. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน
5. ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์
6. หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
7. หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่

แนวทางป้องกันการครอบครองปรปักษ์

1. หมั่นไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ
   ตรวจเช็คเพื่อจะได้รู้ว่ามีใครมายุ่งกับที่ดินของเราหรือไม่ อย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง โดยสังเกตจากว่ามีร่อยรอยการใช้งาน ทางเดิน ทางรถ รวมถึงตรวจเช็คหลักหมุดให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่มีร่องรอยการเคลื่อนย้านหรือชำรุด
2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน
   เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ และทุกครั้งที่มาตรวจตราที่ดิน อย่าลืมตรวจเช็ครั้วกั้นด้วย เผื่อในกรณีที่รั้วอาจเคลื่อนย้ายโดยที่เราไม่รู้ตัว
3. ทำธุรกรรมกับกรมที่ดิน
   ย้ำความเป็นเจ้าของกับภาครัฐผ่านเอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษร เป็นอีกหนึ่งข้อดีสำหรับเป็นหลักฐานในการยืนยันหากเกิดเหตุครอบครองปรปักษ์ เช่น การขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน คัดสำเนาโฉนด หรือทำรังวัดทุกๆ 5 – 8 ปี
4. ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง
   เพื่อดำเนินการให้ถูกต้องและเป็นการยืนยันความไม่สมยอม โดยสามารถเจรจาเพื่อทำสัญญาเช่า ซื้อขาย หรือมีสิทธิ์ขับไล่ได้
5. ทำสัญญาเช่าหรือสัญญาอนุญาติให้ใช้พื้นที่หรืออสังหาริมทรัพย์ได้เป็นลายลักษณ์อักษร